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業委會難題出在哪

時間:2019-08-01 09:32:20來源:人民日報

核心閱讀

  業委會是通過社區自治實現業主權利的重要組織保障,但當下其運行卻面臨著種種現實困境。為此,民法典物權編(草案)強調居委會對成立業委會的指導、降低公共維修資金使用“門檻”、強化小區業主權利保障,旨在解決群眾普遍反映的業委會成立難、公共維修資金使用難、業主維權難等現實難題。

  

  近年來,群眾普遍反映業主大會、業主委員會成立難、公共維修資金使用難,特別是物業管理不規范、業主維權難等問題,屢屢成為不少矛盾糾紛的源頭。

  住宅小區管理是城市治理的重要組成部分,住得是否安心關涉千家萬戶,而目前正在編纂中的民法典,更是讓這個話題的討論受到越來越多關注。今年4月20日,民法典物權編(草案)二審稿被提請第十三屆全國人大常委會審議,該草案在表決規則、業主投訴等制度上都出現了重大變化,引發社會熱議。那么,業委會在未來的制度設計上,立法又該如何作為呢?

  “換物業”多成為矛盾焦點

  現實中,解聘和選聘物業公司往往會成為許多小區管理中最為頭疼的問題。

  記者在安徽合肥某小區了解到,那里就為了更換物業公司的事情折騰了兩三年。2016年夏,該小區連續發生偷盜、十幾部電梯大面積故障、停車秩序混亂等事件,小區業主與物業溝通無果,便到所在街道上訪,要求社區牽頭組織罷免業委會、更換物業公司。對此,街道一方面組織物業、業委會、業主三方洽談,一方面到小區調查,對電梯維保情況進行檢查,后證實物業公司確實存在管理等問題。為此,小區業主通過提前換屆組建了新的業委會,并在物業公司3個月整改期整改無效的情況下,按程序進行了新的物業公司選聘,解決了電梯維修等問題。

  哪知還沒過幾年,該小區又爆發矛盾。據社區工作人員介紹,矛盾的起因是2016年新的業委會成立時,不同成員曾就選擇哪家物業公司進駐小區存在分歧。當時有業主提議選擇某知名物業公司,認為價格雖然貴但服務好,也有一些業主建議選擇價格低的物業公司?!半m然最后選了貴的,但物業管理服務質量與價格不匹配?!痹撔^業主柳女士說,花了高價卻沒享受到服務,于是部分業主又開始鬧著要再次啟動物業公司更換程序。

  調查發現,類似的問題在全國許多地方都不同程度存在。

  專家表示,根據物權法規定,解聘和選聘物業公司屬于需要由業主共同決定的重大事項,因此在解聘和選聘物業公司的問題上,業主與物業公司之間、業主之間、業主與業委會之間均有存在意見分歧的可能,進而引發矛盾和沖突。

  “業委會成員大多是兼職,各自有著自己的本職工作,對物業管理并不熟悉?!卑不沾髮W社區發展研究中心主任吳猛表示,不少業主憑借著一腔熱血進了業委會,卻發現業委會開展工作需要與物業、開發商、政府以及業主打交道,想干好非常困難,一開始的熱情往往很快就被現實澆滅?!霸趯嶋H運作中,有的選擇了退卻,有的疏于工作,有的甚至不管不問,使得業委會空有其名?!眳敲驼f。

  既有“成立難”,也有“監管難”

  要避免小區里的物業矛盾糾紛,作為業主行使權利、維護自身利益基礎的業委會至關重要,而如何從制度上讓業委會有效運作起來,也是立法中需要思考的問題。例如,今年4月審議的民法典物權編(草案)二審稿,對當前業委會在運行過程中存在的痛點、難點問題予以了回應,其中特別對社會普遍反映的針對業主大會、業委會成立難問題,草案中增加規定,居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

  據了解,現實中“成立難”的背后存在著多重因素。首先,開發商選擇的前期物業是業委會成立的“天然障礙”。對于前期物業來說,只有業主大會才具有解除合同的權利,單個業主或基層政府都無權解約,因此前期物業自然不愿意看到業委會成立并召開業主大會。其次,業委會的工作“只有奉獻沒有回報”,也使其面臨不少“尷尬”。由于一旦成為業委會的成員,處理小區事務就要花費巨大的時間、精力,有時候甚至還會遭遇物業的打擊報復,致使很多人不愿意做小區業委會成立的牽頭人。

  “現實中一些地方出現了業主大會、業主委員會成立難、議事程序難以推動等問題,導致物權法所規定的一些業主權利難以得到真正落實。因此,這次草案中加強居委會的指導,有利于解決這些問題?!敝袊嗣翊髮W常務副校長、法學院教授王利明表示。

  業委會除了面臨前端的“成立難”,也面臨著后端的“監管難”。

  在上海市松江區,當地信訪部門在接待群眾來信來訪時發現,由物業管理引發的矛盾糾紛主要可以歸結為物業公司服務不到位、業委會工作不到位、職能部門監管乏力、業主拒交物業費、物業管理條例缺陷等幾大類。針對許多矛盾糾紛產生原因,上海市松江區信訪局專項調研后認為,當前業委會制度存在很多“先天不足”,特別是對業委會的監管存在“缺位”問題。

  “在操作執行中存在著不公開、不征詢、花錢不審計等不規范行為,而對其監管、問責也往往難以展開?!?nbsp;松江區信訪局的調研報告指出,目前業委會制度存在的主要問題表現為:一方面業委會監管主體不明確,另一方面,業委會運作也缺乏權威和規范化細則,這導致一旦業委會在工作中與業主發生矛盾,業主由于找不到監管部門而投訴無門;同時在一些規模較大的小區,維修基金盤子不少已達千萬級別,為此甚至有一些人盯上業委會這塊不受監管的“肥肉”,極力爭取業委會的職務,在業委會內形成自己的小圈子乃至搞“一言堂”。

  在立法中尋求解難良策

  面對當下小區物業管理出現的諸多現實問題,此次民法典的編纂,也成為從法律上對當前業委會制度予以進一步完善的契機。對此,在對民法典物權法(草案)二審稿的審議中,不少全國人大常委會委員、全國人大代表也都提出各自意見。

  例如,針對業委會缺乏監督、損害業主利益等問題,有全國人大常委會委員就表示,由于現實中缺乏組織和反映渠道,普通業主往往無法獲得有效救助,建議強化草案規定,在地方人民政府有關部門除給予指導和協助外,增加對業主大會和業主委員會日常運作監督的內容。另外,草案也規定了業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?!胺ㄔ簭牧傅綄徟型鶗r間長、環節復雜,這樣一來業主維權的效果就要打折扣?!睘榇擞腥珖舜蟪N瘯瘑T認為,建議增加受侵害的業主可向地方人民政府有關部門或居民委員會投訴的規定,以更好保護業主權益。

  特別值得注意的是,小區公共維修資金使用規則的變化,既是此次立法中的一個亮點,也是各方關注、討論的一個焦點。

  當前,像老舊小區加裝電梯這樣的維護改造需求日益緊迫,但不少地方公共維修資金的“沉睡”現象仍較為普遍。對此,草案二審稿在完善公共維修資金使用的表決程序上,降低了通過這一事項的表決要求,將草案應當經參與表決的業主專有部分面積和人數占比“雙過四分之三”同意,修改為“雙過半數”同意。同時草案中還增加規定:緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可依法申請使用維修資金。

  有全國人大常委會委員表示,對草案二審稿將表決門檻降下來完全贊同,但同時草案中一些問題表述并不清楚,例如建筑物及其附屬設施的維修資金從何籌集、主體是誰、如何存儲、由誰管理、業主向誰申請使用等問題,相關條文中沒有交代清楚,“因此建議繼續細化,保證法律易懂、管用,特別是針對一般群眾的操作性要強?!?/p>

  “隨著時間的推移,建筑物的維修是必然的,即使一些小區目前并不急迫,再過10年、20年這些問題也會越來越普遍?!背吮頉Q規則的改變,還有全國人大常委會委員進一步認為,由于維修產生的費用巨大,立法上也必須未雨綢繆。因此建議在籌集建筑物及其附屬設施的維修資金時,參考國外做法,在法律上對其籌集和使用予以明確,而不是交由業主來共同決定。(本報記者 張璁 魏哲哲)

來源:http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2019-08/01/nw.D110000renmrb_20190801_1-19.htm

責任編輯:常暢 陳越

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